Într-un exemplu ipotetic, două apartamente costă 180.000 de euro. Primul are 90 m² interiori. Al doilea este promovat cu „90 m²”, dar documentele și planul arată 60 m² interiori și o terasă de 30 m². Împărțirea prețului la aceeași cifră produce în ambele cazuri 2.000 de euro pe metru pătrat. Comparația este însă greșită.
Nu înseamnă că apartamentul cu terasă este neapărat mai scump sau mai puțin valoros. Înseamnă că ai pus în același numitor suprafețe cu utilizări diferite.
Ce scrie în documente
Legea locuinței definește suprafața utilă prin încăperile interioare și tratează distinct balcoanele și logiile. Pentru terasa concretă trebuie verificată identificarea în acte, suprafața și dreptul aferent. Denumiri comerciale precum „suprafață totală” pot ascunde convenții diferite de calcul.
Cere un plan cu suprafețe pe încăperi și identificarea separată a spațiului exterior. Verifică dacă terasa aparține proprietății, este parte comună cu folosință convenită sau are alt regim. Faptul că se accesează numai din apartament nu înlocuiește documentele dreptului respectiv.
În calcule, etichetează mereu numitorul: euro pe metru util interior, euro pe metru construit ori altă convenție explicată. Aceeași unitate scrisă diferit nu rezolvă o bază de calcul diferită.
Terasa se evaluează prin utilitate
Orientarea, forma, accesul, intimitatea, zgomotul și întreținerea influențează folosirea ei. Treizeci de metri înguști, expuși vântului și privirilor vecinilor nu oferă aceeași experiență ca o suprafață bine proporționată, protejată și accesibilă din zona de zi.
Contează și hidroizolația, scurgerea apei și regulile clădirii. Nu presupune că poți închide terasa sau instala orice echipament. Posibilitatea unei modificări se verifică separat, tehnic și juridic.
Un coeficient de ponderare poate fi folosit într-o analiză explicită, dar nu există un procent universal care să transforme orice terasă în interior echivalent. Metoda trebuie justificată prin comparații relevante, nu aleasă pentru a face prețul să pară mic.
Pentru o terasă mare, vizionarea trebuie să includă și folosirea practică: unde încape masa, cât loc rămâne pentru circulație și ce porțiune poate fi utilizată în condiții obișnuite. Observă și relația cu ferestrele vecinilor. Aceste detalii nu se citesc într-o cifră de suprafață, dar pot explica o diferență de preferință și de preț între două proprietăți.
Refă comparația fără să elimini spațiul exterior
În exemplul nostru, poți compara apartamentul de 60 m² cu alte locuințe similare ca interior și apoi analiza ce supliment este justificat pentru terasă. Nu declara întregul preț drept 3.000 de euro pe metru interior ca și cum terasa nu ar exista. Nici această simplificare nu descrie valoarea completă.
Întreabă-te și ce spațiu îți trebuie zilnic. Dacă ai nevoie de două dormitoare generoase, o terasă mare nu repară lipsa lor. Dacă lucrezi de acasă și folosești mult exteriorul, preferința ta poate justifica altă alegere.
Păstrează separat dimensiunea, dreptul și valoarea. Prima se măsoară și se verifică documentar. Al doilea se citește în acte. A treia se apreciază prin piață și utilitate. Când le amesteci într-un singur „90 m²”, prețul pare precis, dar întrebarea esențială rămâne fără răspuns: ce cumperi efectiv?
